Manuel Gabarre es un abogado experto en vivienda, autor de Tocar fondo, la mano invisible detrás de las subidas del alquiler (Traficantes de sueños, 2020), que ha investigado la presencia de los grandes fondos de inversión en España; no los habituales, sino los fondos oportunista que entran y salen rápido, pero realizan operaciones como comprar 100.000 viviendas de una tacada. Sus actividades influyen en un sector ya muy tensionado.
P-¿Cuál es la influencia de los grandes fondos en el panorama de la vivienda en España?
R-Los grandes, grandes fondos, como Blackstone, han tenido mucha incidencia. Llegaron al mercado español ligados a la crisis bancaria, porque la normativa obligaba a los bancos a vender los bienes inmobiliarios que se habían quedado, procedentes de embargos o desahucios. Los fondos compraron esos enormes paquetes desde el 2014 al 2019 sobre todo. Obligados por la normativa europea, Banco Santander, Caixabank, BBVA y Banco Sabadell vendieron a bajo precio más de 400.000 viviendas a Cerberus, Lone Star y Blackstone en solo seis operaciones que tuvieron lugar entre 2015 y 2018.
P-¿Cómo se pueden hacer operaciones de esa envergadura?
R-Los fondos lo que quieren es disponer de edificios enteros, vinieron a comprar barato, a 30 o 50 mil euros por piso, cuando la crisis, en un mercado al que salieron miles de pisos, porque las familias, siempre deseosas de su vivienda en propiedad, no las pudieron seguir pagando en muchos casos. El Gobierno de Rajoy modificó y quitó el derecho de tanteo, de modo que, por ejemplo, en la venta de pisos del IVIMA los inquilinos no pudieron acudir a igualar el precio. Y los fondos se quedaron con ellos. Fueron oportunistas, vieron la rentabilidad inmediata. No son fondos como los alemanes, por ejemplo Vonovia, que gestiona 400.000 pisos en alquiler; querían operaciones rápidas.
El Gobierno de Rajoy modificó y quitó el derecho de tanteo, de modo que, por ejemplo, en la venta de pisos del IVIMA los inquilinos no pudieron acudir a igualar el precio
P-¿Están todavía aquí influyendo en el mercado de la vivienda?
R-Están todavía porque los fondos, como Blackstone, solo ponen de su dinero el 6% de la operación; el 15% proviene de los fondos que crean y casi el 80% lo pagan con financiación bancaria. Estos enormes fondos cuentan con el capital de, por ejemplo, los grandes fondos de pensiones de EEUU, o de grandes fortunas, que delegan en ellos para obtener rentabilidad, solo exigen que les dé rentabilidad pero dejan lo demás en manos de la gestora. Y, como digo, casi el 80% del capital se lo prestaban los grandes Bancos, pero los grandes de verdad, como JP Morgan o Bank of America.
Caixa Cataluña vendió más de 100.000 créditos impagados a Blackstone, ahí había más de 60.000 viviendas en el año 2015 y podemos decir que eso lo hizo el Estado, porque el banco entonces lo controlaba el FROB (Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria, actualmente Autoridad de Resolución Ejecutiva). Luego, Blackstone las revende en el mercado privado y gana dinerales. El Santander vendió los activos inmobiliarios del Popular a Blackstone, cuando se quedó con el banco.
Pero esto también tiene sus riesgos. Cuando se pararon las ventas en 2018, los fondos también tuvieron problemas porque no podían devolver los créditos y tuvieron que refinanciarlos. Es decir, que la vivienda es sobre todo un negocio financiero.
Pedro Sánchez en el 2021 se reunió con los grandes bancos en EEUU. Pusieron problema a la ley de vivienda, muchos poderosos ahogan por el dinero, por la refinanciación.
Los grandes fondos son oportunistas, venden paquetes a empresas medianas que alquilan los pisos; son como el que explota una mina: cuando se acaba la veta, se van sin mirar lo que dejan detrás
P-Dicen que ahora invierten en alquiler, mercado en alza…
R-Estos grandes fondos no quieren ser empresas inmobiliarias; son oportunistas, venden paquetes a empresas medianas que a su vez alquilan los pisos, pero ellos son como el que explota una mina: cuando se acaba la veta, se van sin mirar lo que dejan detrás; van al negocio rápido, porque tienen que devolver pronto el dinero y lo que quieren es vender enseguida.
P-El problema de la vivienda, que es permanente, tiene otras causas, ¿no? El desajuste entre demanda y oferta, el precio del suelo…
R-En España, cuando se expropia para suelo público, el valor de la expropiación se multiplica. En las grandes ciudades de los Países Bajos el suelo urbano es mayoritariamente público, por lo que su valor no se multiplica cientos de veces cuando está destinado a la vivienda . Allí hay mucha vivienda social, y vemos que cuando el suelo es de titularidad pública, hay espacios, hay jardines, porque la presión no es como aquí, donde se produce ese abigarramiento en las ciudades, por la escasez y el precio del suelo.
Por otra parte, la apuesta por las VPO (Viviendas de Protección Oficial) no ha sido exitosa. Porque de los 28 millones de viviendas que tenemos, 7 millones se construyeron como VPO, pero, como se trataba de viviendas en propiedad y han perdido la calificación protegida, han perdido su condición social. De modo que apenas queda parqué público de viviendas. Actualmente, se construyen en torno a 12.000 viviendas anuales VPO.
El Estado puede avalar el 20% de la entrada, medida que contaba con el apoyo de la derecha. Aunque se promociona como una ayuda para los jóvenes, es una ayuda para el negocio bancario
P-Pero nos quejamos de la poca vivienda social que hay en España…
R-Efectivamente, se debería construir vivienda social en alquiler. Sin embargo, buena parte de la política sigue enganchada a un sistema de vivienda social en propiedad que no es factible desde el año 2013. El motivo es que la normativa bancaria aprobada aquel año impide en la práctica que los bancos concedan hipotecas para las que no se haya aportado una entrada del 20% del valor del piso. Esto es, para adquirir una hipoteca por un piso que vale 200.000 € hay que aportar una entrada de 40.000 €, a los que habrá que sumar otros 20.000 € entre impuestos y gastos. Por este motivo la construcción de viviendas de protección oficial ha pasado de unas 80.000 viviendas al año a unas 12.000.
El Gobierno ha aprobado una medida por la que el Estado puede avalar ese 20% de la entrada, medida que contaba con el apoyo de los partidos de la derecha. Aunque se promociona como una ayuda para los jóvenes, se trata de una ayuda para el negocio bancario. El motivo es que en los países anglosajones donde se ha aplicado ha provocado fuertes subidas del precio de la vivienda y, por supuesto, del endeudamiento.
R-En España, tenemos apenas un 2,5% de vivienda pública en alquiler, frente al 9% de media europea y al 30% de Holanda o el 24% de Austria. ¿Pasa la solución por las viviendas públicas de alquiler?
Hay que dar seguridad a la población. Hay que construir un parque suficiente de vivienda social en alquiler. El contrato debería ser indefinido como sucede en Alemania; el propietario solo puede incrementar la renta conforme al IPC
R-Hay que dar seguridad a la población sobre la vivienda. A largo plazo, hay que construir un parque suficiente de vivienda social en alquiler. Un ejemplo es Francia, donde se fijó el objetivo del 25% del total de viviendas y el parque social ya suma el 18%. Del mismo modo, el contrato de alquiler debería ser indefinido como sucede en Alemania. Allí no tiene una fecha determinada, sino que el inquilino decide cuándo se quiere ir. El propietario solamente puede incrementar la renta conforme al IPC y cargar al inquilino los gastos de conservación de la vivienda
P-¿Qué te parece la fórmula del cohousing, donde el cooperativista compra el uso de la vivienda pero no la puede vender, es siempre propiedad de la cooperativa, para evitar la especulación?
R-El cohousing me parece una fórmula muy acertada porque no carga todo en el Estado; así se hace en los Países Bajos, donde se da apoyo a iniciativas privadas de carácter social, haciendo compatible la aportación del estado con la de la sociedad civil organizada.
P-Hay quien dice que el problema de la vivienda no tiene solución, que hay demasiados intereses en juego…
R-Sí, yo creo que sí lo tiene. Si no se soluciona, es una bomba social. Ya tenemos muchas manifestaciones sobre el tema en Valencia, Madrid, etc. Los pensionistas tienen que tener una seguridad sobre ese tema. Y a las constructoras también les conviene un sistema más estable. De modo que creo que se irá encontrando solución.
